Fiscalité du loyer photovoltaïque : impôt sur le revenu, taxes locales, IFI et transmission

Un loyer de 3 000 à 5 000 € par hectare transforme la fiscalité d'un foyer agricole. Passer de 2 000 € de fermage à 60 000 € de loyer solaire, c'est changer de tranche d'imposition, parfois de régime, et poser des questions de transmission qu'on n'avait jamais eu à se poser. Cet article présente les grands principes ; les montants et les régimes dépendent de votre situation et doivent être validés par votre expert-comptable ou votre notaire.

L'impôt sur le revenu du bailleur

Vous êtes un particulier, propriétaire à titre privé

Les loyers d'un bail emphytéotique ou d'un bail à construction sont en principe imposés dans la catégorie des revenus fonciers, avec les prélèvements sociaux. Au-delà de 15 000 € de recettes foncières annuelles, vous relevez obligatoirement du régime réel : vous déduisez les charges réelles (taxe foncière restant à votre charge, frais de notaire liés au bail, intérêts d'emprunt éventuels). Un loyer de 60 000 € s'ajoute à vos autres revenus et peut faire monter votre taux marginal.

Les terres sont inscrites à l'actif de votre exploitation

Le loyer suit alors le régime de l'exploitation : bénéfice agricole pour un exploitant individuel ou une société de personnes, avec ses règles propres (lissage, moyenne triennale, déduction pour épargne de précaution). Votre centre de gestion saura si l'inscription à l'actif est avantageuse ou non dans votre cas.

Les terres sont détenues par une société

Un GFA ou une SCI à l'impôt sur le revenu sont transparents : chaque associé est imposé à sa quote-part en revenus fonciers. Une société à l'IS intègre le loyer dans son résultat imposable. Certains propriétaires créent une structure dédiée pour porter le bail ; l'intérêt dépend de la durée et du niveau de loyer.

Les taxes locales : à la charge du développeur

• Taxe foncière sur les propriétés bâties : les structures et locaux techniques sont imposables. Le bail prévoit en général que l'exploitant de la centrale la rembourse ou la paie directement.
• IFER (imposition forfaitaire sur les entreprises de réseaux) : due par l'exploitant pour toute centrale de plus de 100 kW. Pour une centrale mise en service après 2021, le tarif réduit est de l'ordre de 3,5 € par kW et par an pendant vingt ans, puis le tarif plein, autour de 8,5 € par kW. Pour 10 MW, c'est environ 35 000 € par an versés à l'intercommunalité, au département et, selon le régime fiscal, à la commune. C'est un argument de poids auprès de votre maire.
• Taxe foncière sur le terrain nu : elle reste en principe due par le propriétaire, sauf clause contraire. Négociez sa prise en charge.

L'IFI

Les terres louées par bail à long terme bénéficient d'une exonération partielle d'impôt sur la fortune immobilière sous conditions. Un bail emphytéotique à un développeur n'est pas un bail rural à long terme : la parcelle concernée peut perdre cette exonération, et la valeur vénale d'un terrain qui rapporte 4 000 € par hectare est très supérieure à celle d'une terre agricole. Si votre patrimoine approche le seuil de l'IFI, faites simuler.

Donation et succession

Le bail est publié au service de la publicité foncière : il s'impose aux héritiers et aux donataires, qui reprennent le loyer. Un terrain loué 30 ans à un développeur se transmet donc avec son revenu. Deux points à anticiper :

• La valeur retenue pour les droits de donation ou de succession tient compte du loyer : elle sera plus élevée qu'une terre agricole nue.
• Les abattements spécifiques aux biens ruraux loués par bail à long terme ne s'appliquent pas à un bail emphytéotique photovoltaïque.

Une donation-partage avant la signature du bail, ou le portage par une société familiale, sont des pistes classiques à étudier avec votre notaire.

Les trois réflexes avant de signer

• Faire chiffrer l'impôt sur le revenu supplémentaire sur une année pleine de loyer.
• Vérifier l'impact IFI et succession si votre patrimoine est significatif.
• Écrire noir sur blanc dans le bail qui paie chaque taxe.