Je suis fermier, pas propriétaire : comment monter un projet solaire sur les terres que j'exploite ?

Près de 60 % des terres agricoles françaises sont exploitées en fermage. Le cas le plus fréquent n'est donc pas celui d'un propriétaire-exploitant, mais celui d'un fermier qui travaille les terres d'un autre. Quand un développeur frappe à la porte, ou quand le fermier lui-même a l'idée, la question est la même : qui décide, et qui touche quoi ?

Ce que dit le droit

Le fermier ne peut pas louer ce qu'il ne possède pas

Le bail photovoltaïque est un bail emphytéotique ou à construction, qui confère un droit réel sur le sol. Seul le propriétaire peut le consentir. Un fermier qui signerait seul avec un développeur engagerait un bien qui ne lui appartient pas : l'accord serait inopposable au propriétaire.

Le propriétaire ne peut pas passer outre le fermier

Le statut du fermage (code rural, articles L.411-1 et suivants) garantit au fermier la jouissance exclusive des parcelles louées, le renouvellement du bail et la protection contre la reprise, sauf motifs limitativement prévus. Installer des panneaux sur une parcelle louée, c'est modifier la destination du bien : impossible sans l'accord du fermier, sauf à obtenir la résiliation du bail devant le tribunal paritaire des baux ruraux, ce qui est long et incertain. Le propriétaire a donc besoin du fermier autant que l'inverse.

Scénario 1 : le projet agrivoltaïque, à trois

C'est le montage le plus courant et le plus solide. Le développeur conçoit une installation agrivoltaïque conforme au décret du 8 avril 2024 : l'activité agricole reste principale, le fermier continue d'exploiter sous les panneaux (pâturage ovin ou bovin, cultures adaptées), et les aides PAC sont conservées. Trois documents :

• le bail emphytéotique entre le propriétaire et le développeur, portant sur l'emprise de la centrale ;
• un avenant au bail rural qui soustrait l'emprise des structures de l'assiette du fermage et organise la coexistence (accès, horaires de maintenance, responsabilités) ;
• une convention entre le développeur et le fermier qui fixe les services rendus (clôtures, abreuvoirs, entretien de la végétation par le troupeau) et, souvent, une rémunération ou une part du loyer.

Le fermier gagne un revenu complémentaire et des équipements ; le propriétaire touche le loyer ; le développeur sécurise l'activité agricole dont il a besoin pour conserver sa qualification agrivoltaïque.

Scénario 2 : la résiliation partielle amiable

Si le projet est une centrale au sol classique sur une partie de la ferme (friche, terres pauvres dans le document-cadre), le fermier et le propriétaire conviennent d'une résiliation partielle du bail rural sur l'emprise. Le fermier, qui perd des surfaces et éventuellement des droits à paiement, négocie une indemnité : perte de marge sur la durée restante du bail, indemnité d'éviction, parfois une part annuelle du loyer solaire. Tout doit être écrit et, idéalement, validé par un avocat en droit rural.

Scénario 3 : le fermier devient propriétaire

Certains fermiers profitent du projet pour acheter les parcelles concernées, le loyer solaire finançant l'emprunt. Le droit de préemption du fermier en cas de vente facilite l'opération. Attention à la SAFER, qui peut intervenir sur les ventes de terres agricoles.

Les points qui fâchent, et comment les éviter

• Le partage du loyer. Il n'existe aucune règle légale. Dans les projets agrivoltaïques, on observe des répartitions allant de quelques pour cent à un tiers pour l'exploitant, selon les services qu'il rend. Ce qui compte, c'est que la répartition soit écrite et indexée comme le loyer.
• La fin du bail rural. Si le fermier part à la retraite dans dix ans, qui exploitera sous les panneaux ? Le bail doit prévoir le remplacement, car sans activité agricole, l'installation perd sa qualification.
• La requalification. Si une convention met une contrepartie à la charge de l'occupant d'une parcelle, le juge peut la requalifier en bail rural, avec toutes ses protections. Les conventions avec le développeur doivent être rédigées avec soin.
• Le silence. Un propriétaire qui négocie dans le dos de son fermier, ou l'inverse, finit presque toujours au tribunal paritaire. Mettez tout le monde autour de la table dès le premier rendez-vous.

Par où commencer

Parlez-en à votre propriétaire avec une estimation chiffrée en main : un loyer de 3 000 à 5 000 € par hectare et par an change le regard d'un bailleur sur une parcelle qui lui rapporte 150 €. Puis faites réaliser une étude de faisabilité par un développeur, qui a l'habitude de ces montages à trois et rédige les conventions correspondantes.